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    墙体渗漏成住宅通病 雨季提防“漏脆脆”
2012-9-7  点击次数:135  双击自动滚屏,单击停止

 7月21日,北京城遭遇61年来凶猛、持久的一次强降雨。暴雨考验市政系统的同时,也对各个房地产项目的建筑设计质量进行了一次彻底的检验。近一段时间,我国一些北方地区连降大到暴雨,“暴雨来袭,你家漏水了吗?”此类帖子旋即成为诸多社区论坛中的焦点话题。降雨所引起的住宅渗漏水问题层出不穷,轻则墙体发霉、脱皮,重则“屋外下大雨,屋内下小雨”,被网友戏称为“漏脆脆”。
    业内专家表示,我国相关标准对于住宅防水均有详细规定,而在天灾面前,数量众多的楼盘遭遇“水祸”,出现渗漏水,导致住宅原有的遮风避雨功能失灵,不免让业主对包括防水质量在内的工程质量打个问号。记者探访岛城楼盘现状,虽然我市市政管网排水功能强大,但购房者在买房时,对防水排水等设计环节仍不容忽视。
墙体渗漏成住宅通病
    连日来,北京、河北、天津等我国一些北方地区普降大到暴雨,大量住宅出现不同程度的渗漏水,和年限较短的新房相比,一些年代较久的二手房更是经历了严重的质量危机。
    7月岛城也曾经历一场突如其来的大雨,在考验岛城道路交通与市政管网的同时,也考验了岛城一些危旧老房的承受能力。记者走进高苑路、胶州路、无棣二路等处的老楼发现,楼内的许多墙壁都已经开裂,有的裂缝甚至能一眼望到外面,在一些居民家中像这样的贯穿性裂缝也并不少见。记者刚一开门便有一块直径20厘米的白色墙皮掉在地上,抬头一看,多处墙壁已经没有了白色的墙皮,露出里面的水泥。
    除了这些年代久远的老旧房,就是一些刚刚交付入住的小区也是备受漏雨困扰。上月李沧区一新盘交付时,业主们一看傻眼了,本来是满怀憧憬去收房的,可一进门就傻了眼——客厅的屋顶漏了,厅中间是一大滩水渍,亮堂堂地足以映出自己高大的身影。此外,卧室和卫生间也都有漏水的情况,对此业主们很是气愤。一地下商户更是气不打一处来,偌大的场地内全部是水,幸好货品还没摆进去,否则后果不堪设想。
    另外,浮山后一封闭物业小区本是该片区内品质较高的一个小区,但入住三四年后就开始陆续出现墙面渗漏的问题,业主们为此苦不堪言。如今距离交付已经六七年了,过了5年的保修期。“刚刚出现问题的时候开发商积极性还挺高,但一直也没有根治渗水这个老毛病,一下雨我们就犯愁,多亏有业委会出面和开发商沟通。”
    青岛科威国际不动产总经理孙杰表示,一场大雨过后,各处二手房的建筑质量也暴露在市民面前。不仅一些老旧小区,甚至一些刚建成不久的次新二手楼盘也遭遇了渗水的烦恼。他还介绍说,雨季正是选购二手房的好时机,购房者可以清晰地看到房屋质量是否存在问题。
别墅下跃部分漏水严重 
    这次暴雨中,除了普通住宅外,还有部分高端楼盘甚至是别墅遭遇漏水,别墅项目下跃部分尤为严重。北京一高端项目在雨后共有40多户业主家中进水,主要是别墅下跃及洋房的底跃,经过排查,进水的原因是项目所在区域的市政管网饱和,小区外围大市政排水系统无法将小区降雨迅速排出,外围市政水位高于园区水位,导致雨水倒灌,在园区各类排水设备设施全面启动的情况下,仍无法满足园区排水所需。
    业内人士表示,暴雨除了考验楼盘质量,还考验了各小区物业管理水平及开发商的应急预案是否完善。从客观因素来看,部分楼盘所处地势低洼、市政排水系统不完善等因素导致“内涝”,使得不少楼盘被淹。不过,此次暴雨更大程度上反映出不少楼盘存在的内在问题和原因。首先,一些项目的排水系统、防水系统没有严格按照规范标准进行设计,导致暴雨时无法正常排水,墙体出现渗漏;其次是小区物业管理上的问题,这也是核心问题。
◆专家解读
防水排水设计不容忽视
    尽管暴雨属于自然不可抗力,但如此多的楼盘遭遇“水祸”,就不能简单归结为天灾原因,房屋的设计及质量问题、物业的服务态度都需要深刻检讨。中国建筑防水协会信息中心主任王旭表示,防水质量是工程质量的一部分,出现渗漏水表明住宅质量存在一定问题,或者存在一定的质量安全隐患。一般讲,遮风避雨是住宅的基本功能。
    那么住宅防水达到何种标准算质量过关?2002年6月实施的国家标准《屋面工程质量验收规范》(GB50207—2002)规定,屋面工程应根据建筑物的性质、重要程度、使用功能要求以及防水层合理使用年限,按不同等级进行设防。各种类型工程的防水均有相应技术规范,根据不同级别,防水有不同的构造做法。而按照现有的住宅防水标准,严格依照相应标准规范去做,保证施工质量。
    谈到渗漏水成为众多楼盘通病的原因,王旭分析指出,防水成本在整个工程开发成本中仅占1%-2%左右,占比较低。一些住宅屋顶出现严重渗漏水,可能因为设计时未考虑一定的坡度、没有做防水垫层或者使用质量低劣的暴露式防水卷材等,在设计、材料、施工以及后期维护等各环节做得不达标。而这么做的一个后果是,一些开发商40%~60%的住宅维修资金都花在了治理渗漏水上,为此付出了代价,也逐渐引起了开发商的注意与重视。
    房屋的工程质量一直是购房者关注的焦点问题,记者从青岛市城乡建设委了解到,早在2006年我市就出台规定,住宅工程竣工验收前必须进行分户验收,即对每一户室内及公共部位进行专门的验收,每一间新房子都将有自己的质量验收记录。2008年再次修订完善分户验收办法,更是要求《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件,在房屋交付时一并交给住户。
    为切实解决外墙外窗渗漏难题,青岛于2008年开始在住宅工程中推行外墙外窗淋水试验,自主研发现场喷淋检测仪器设备,编制检测实施细则。所谓外墙外窗淋水试验,就是在外窗安装、外墙施工结束后,由建设单位组织对全部外墙外窗进行模拟暴风雨状态的淋水试验,存在渗漏问题得不到彻底解决的,不得组织竣工验收。
◆律师支招
暴雨损失谁买单
    近日的强降雨使得部分楼盘的质量问题浮出水面,那么暴雨究竟会引发怎么样的房屋纠纷呢?谁该为强降雨造成的房屋损失买单呢?本报特邀山东青港律师事务所主任桑寿增为读者一一解读。
严重影响居住可解除合同
    桑律师说,房屋质量合格是开发商交房的一个硬性规定,开发商所交付的房屋必须是安全的,合格的,不存在裂缝、渗漏甚至是滴漏等情况,而且房屋防水也是一个重要问题。
    对业主来说,一旦出现房屋质量纠纷。首先,可要求开发商进行修复。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
    其次,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
租赁纠纷也应提前预防
    桑律师还提到了大家容易忽略的承租房,承租房屋存在各种缺陷或年久失修是承租人在租赁房屋时经常遇到的问题,平常我们虽然知道有这些问题,但并不会过多地关注或者解决。但一旦大雨来临,因暴雨引发的租赁纠纷也会随之而来。
    至于谁该承担责任,桑律师告诉记者,根据合同法第二百二十条和二百二十一条的规定,出租人负有对租赁物进行维修的义务,但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
    另外,合同法还规定,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
    不过,律师提醒租房者,法律对租赁义务也做了明确的规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。
维权小贴士 
    1.购房人在购房前要求开发商提供小区的规划,并要求开发商对小区的排水设施和楼房的防水作出解释和说明。
    2.维权、证据固定要及时。发现房屋漏水等情况时,要在第一时间对现场进行保护,固定相关的证据,进行拍照或摄像。
    3.制作损失清单。因房屋漏水导致财产损失的,业主可制作详细的财物损失清单,也可请评估公司对所损失的财物进行评估。
    4.购房合同约定要明确。解决房屋质量问题,购房合同是有效的武器。购房人在签订购房合同时要将房屋质量要求白纸黑字地写进合同中,对出现房屋漏水、墙体渗水、上下水管道阻塞等情况进行违约责任约定。

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信息来源:绵阳大胜防水补漏  文章作者:绵阳市大胜防水补漏工程公司 
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